管理会社・不動産会社さま向け窓口
その1か所だけ、
で結構です。
雨漏りの一次対応、シーリング1本、部分補修から。必要になれば大規模修繕まで、同じ担当が対応します。
現場写真をLINEで送っていただくだけで、状況の見立てをお返しします。自社職人による直接施工／集合住宅518棟／東京・神奈川・埼玉・山梨。
いま案件がない場合は 会社案内と報告書の見本を受け取る（会社名とメールだけ） →
オーナー様への直接営業・営業のお電話はいたしません／対応エリア：東京・神奈川・埼玉・山梨
アパート298・マンション220
関東・屋根／外壁
メーカー×自社施工
東京・神奈川・埼玉・山梨
イロドリ株式会社（2008年創業・2019年法人化）／代表取締役 吉田 龍一／〒190-0182 東京都西多摩郡日の出町平井2673-1／TEL 042-843-6919／メール info@iro-dori.biz／グループ：株式会社吉田（塗装）・株式会社Pシール（シーリング）
VIDEO
ご依頼から完了まで、
1分31秒でご覧いただけます。
1か所の補修から、お約束・報告書・お見積りまで。
01いつも起きていること
その1か所の雨漏り、
誰に頼むか
決まっていますか。
入居者様から「雨漏りしている」と連絡が入る。いつもの業者さんに電話する。「今ちょっと立て込んでいて、来週なら」——1か所だけの補修は、どうしても後回しになりがちです。けれど入居者様は待ってくれません。
小さい工事ほど、優先度を下げられる
足場を組まない1か所の補修は、業者側の採算が合いにくく後回しにされやすい工事です。それでも入居者様への回答期限は変わらず、ご担当者が板挟みになります。
オーナー様への報告は、別の仕事として残る
現地を見て、原因を確かめて、写真を撮って、費用の見当をつけて、資料にまとめる。工事そのものより、この説明の準備に時間が取られます。
「なぜこの金額か」に答えられないと止まる
オーナー様に「まだ直さなくていいのでは」と言われたとき、根拠を示せる資料がなければ、判断は先送りになります。放置すれば劣化は進みます。
受付から施工まで、自社職人が一貫して担当します
お問い合わせの受付・現地確認・施工までを自社およびグループの専門職人が担当します。担当は固定でつきますので（吉田ほか3名体制）、毎回一から状況をご説明いただく必要はありません。
写真つきの調査報告書を、そのままオーナー様へ
現況写真・所見・応急処置の内容に加えて、いま直すべき箇所と数年後で構わない箇所を切り分けて記載します。御社がオーナー様にそのままお渡しいただける体裁でお出しします。報告書の見本はこちら。
現場写真は、LINEで送っていただくだけで結構です
入居者様から届いた写真をそのまま転送していただければ、状況の見立てと概算の目安をお返しします。書式を整えていただく必要はありません。
外壁が気になった内見者のうち39.3%が、条件が良くても入居を見送ったという調査結果があります。
外装の傷みは、空室と家賃の話でもあります。
入居者様から届いた写真をそのまま転送していただければ、状況の見立てと概算の目安をお返しします。書式を整えていただく必要はありません。
1棟・1か所から／オーナー様への直接営業はいたしません／対応エリア：東京・神奈川・埼玉・山梨
03報告書までが仕事です
オーナー様への説明資料は、
こちらで作ります。
現況写真、原因の見立て、応急処置の内容、そしていま直すべき箇所と数年後で構わない箇所の切り分けまで記載した報告書をお出しします。御社が体裁を整え直す必要はありません。そのままオーナー様へお渡しいただけます。
この1枚を、そのままオーナー様へ。
1か所の雨漏り調査でも、この書式でお出しします。宛名を御社名にしてお渡ししますので、御社が体裁を整え直す必要はありません。
- 01物件情報と、調査のきっかけ（入居者様からのご連絡内容）
- 02現況写真4点と撮影箇所
- 03所見——直接の原因・併発している劣化・緊急性
- 04実施した応急処置と費用
- 05対応の優先順位（いま／1〜2年内／次回まとめて）と概算
- 06次回の大規模修繕の目安（国交省ガイドラインの周期に基づく）
報告書を書く本人の顔を、先にご確認いただけます。
見積もりの内訳や相場を、代表の吉田が自分の顔と名前で解説しています（YouTube「外壁塗装大学いろどり」86本・総再生80万回）。お取引先に加えていただく前の身元確認に、動画をそのままお使いください。
【概算価格】外壁塗装の相場 〜見積5項目を3つのポイントで解説〜 ／ 36,000回再生 ／ チャンネルを見る →
写真と所見で、原因まで書きます
「どこが」「なぜ」傷んでいるのかを、現況写真とあわせて記載します。専門用語だけで終わらせず、オーナー様が読んで分かる言葉に直してお出しします。
優先順位を「いま／数年内／次回まとめて」で分けます
すべてを今やる必要はありません。緊急のものと、次の機会にまとめたほうが安くなるものを切り分けて書きます。過剰な工事はご提案しません。
次の大規模修繕の目安まで記載します
建物の状態から、次にまとまった修繕が必要になるおおよその時期をお伝えします。長期の計画をオーナー様と共有する材料としてお使いください。
04管理会社さまへの4つの約束
御社の信用を借りて仕事をする以上、
先に約束します。
オーナー様・管理組合様へ直接営業しません
工事を通じて知り得たオーナー様・組合様の情報を使った直接の営業・連絡は行いません。ご希望があれば書面でお約束します。窓口は常に御社です。
相見積もりを歓迎します
比較のための見積もり参加もお受けします。他社に決まった場合も、理由を伺えれば次に活かすだけです。辞退や駆け引きとは無縁の、独立系の1社としてお使いください。
数量・単価の根拠を開示します
実測データ・写真・算出方法をセットで提出します。組合総会やオーナー様への説明で「根拠は？」と聞かれても、御社がその場で答えられる資料にします。
不要な工事は「不要」とお伝えします
診断の結果、工事が時期尚早であればそのまま報告します。YouTubeで発信してきた内容と、現場での提案が食い違わないことが、私たちの生命線だからです。
05対応できる工事
足場を組む一式改修から、
部分補修まで。
大規模修繕として一式でお請けすることも、必要な工種だけを切り出してお請けすることもできます。「この部分だけ見てほしい」というご相談から始めていただけます。
仮設・足場
共通仮設・直接仮設、メッシュシート、近隣養生
下地補修
クラック補修、爆裂・欠損補修、モルタル浮き対応
シーリング
打ち替え・増し打ち。自社職人が施工
外壁塗装
高圧洗浄・下地調整・仕上げ。標準／長寿命の2仕様
屋根・屋上
屋根塗装、カバー工法のご提案、ドローンでの事前診断
防水工事
屋上・バルコニー・開放廊下の防水層更新
鉄部・付帯部
階段・手すり・扉・庇・雨樋・破風板などの塗装
建物診断
外壁診断士による現地調査、ドローン外観診断、写真報告
足場が要るかどうかで、費用も段取りも変わります。
- こんなサインが出ます
- 「1か所だけなのに足場代がかかる」と言われた
- 足場を組むなら、ほかの工事も同時にやったほうがいいのか判断がつかない
- やること
- まず足場なしで届く範囲（高所作業車・脚立など）で済むかを判断します
- 必要な場合はくさび緊結式足場＋メッシュシートで飛散・落下を防ぎます
- 設置前に入居者様向けの掲示と、近隣へのご挨拶を行います
- 報告書・見積もりに書くこと
- 足場の要否と、その理由
- 足場を組む場合は「同時に行うと割安になる工事」を併記し、次回まとめる判断材料にします
ひび割れは「幅」で工法が変わります。
- こんなサインが出ます
- 外壁のひび割れ（一般に幅0.3mm以上が要注意の目安）
- コンクリートの欠け、鉄筋のサビ汁（爆裂）
- タイルやモルタルを叩くと浮いた音がする
- やること
- ひび幅を計測し、細いものは樹脂で埋め、太いものはUカットしてシーリングと樹脂注入で補修します
- 欠損部はサビ処理のうえ、ポリマーセメントモルタルで断面を修復します
- 浮きはアンカーピンとエポキシ樹脂で固定（ピンニング）します
- 報告書・見積もりに書くこと
- ひびの位置・幅・進行性と、塗装前に必要な補修範囲
- 数量が確定しにくい項目のため、単価と想定範囲・精算方法を先に明記します
雨漏りの原因として、最も多い箇所のひとつです。
- こんなサインが出ます
- サッシまわりや外壁目地のシーリングの切れ・肌別れ
- 硬くなって弾力がない、やせて隙間がある
- やること
- 既存を撤去して新しく打つ「打ち替え」が基本。撤去できない箇所だけ「増し打ち」にします
- プライマー処理→充填→ヘラ押さえ。自社職人が施工します
- 報告書・見積もりに書くこと
- 切れの位置と長さ、雨水の浸入経路との関係
- 部分補修で止まる範囲か、全面の打ち替えが要るか
「まだ塗らなくていい」も、根拠つきでお伝えします。
- こんなサインが出ます
- 触ると白い粉がつく（チョーキング）
- 色あせ、塗膜の剥がれ・膨れ
- 北面の藻やカビ
- やること
- 高圧洗浄→下地補修→下塗り→中塗り→上塗りの3回塗り
- 標準仕様と、高耐候塗料を使う長寿命仕様の2案を提示します
- 報告書・見積もりに書くこと
- 劣化度と、塗り替え時期の判断（いま／数年内）
- 外壁面積の実測根拠。塗装面積は算出方法で業者間の差が出るため、数量の出し方まで示します
周期の目安：外壁塗装 11〜15年（国土交通省「計画修繕ガイドブック」）
登らずに、ドローンで先に見ます。
- こんなサインが出ます
- 屋根材のずれ・割れ・コケ
- 棟板金の浮き、釘の抜け
- 屋上の水たまり、ドレンの詰まり
- やること
- ドローンで屋根・高所を事前診断し、写真でお見せします
- 屋根塗装のほか、傷みが進んだ屋根は既存の上に重ねるカバー工法を提案します
- 屋上はドレン清掃と部分補修から対応します
- 報告書・見積もりに書くこと
- ドローン写真つきの現況と、雨漏りの原因箇所
- 次回改修の目安
周期の目安：屋根・屋上防水 12〜15年（同ガイドブック）
まず止める。それから、どこまで直すかを切り分けます。
- こんなサインが出ます
- 屋上・バルコニー・開放廊下の防水層の膨れ・ひび・剥がれ
- 下階の天井に雨染み
- 排水口まわりに水が溜まる
- やること
- 応急処置（ドレン清掃・部分シール）で当面の浸入を止めます
- 部分補修で済む範囲と、防水層の更新（ウレタン塗膜・シート防水など）が必要な範囲を切り分けます
- 報告書・見積もりに書くこと
- 浸入経路の見立てと、応急処置で止まる範囲
- 更新が必要になる時期
周期の目安：屋上防水 12〜15年／バルコニー床防水 11〜15年（同ガイドブック）
安全に関わる箇所から、順番をつけます。
- こんなサインが出ます
- 階段・手すり・扉のサビ、塗膜の剥がれ
- 雨樋の外れ・詰まり・割れ
- 庇や破風板の傷み
- やること
- ケレン（サビ落とし）→防錆塗料→上塗り
- 断面がやせた箇所は補強や交換を提案します
- 雨樋は清掃・部分交換で対応します
- 報告書・見積もりに書くこと
- サビの進行度（表面のみか、断面の欠損か）
- 転落・落下など安全に関わる箇所を最優先に記載します
周期の目安：鉄部・付帯部 5〜7年。外壁より短いため、単独で対応する判断材料も添えます
「そろそろですか？」に、写真と優先順位で答えます。
- こんなサインが出ます
- オーナー様に「そろそろ大規模修繕では」と聞かれたが、判断材料がない
- 他社の見積もりや数量が妥当か分からない
- 築15年前後で、一度全体を見ておきたい
- やること
- 外壁診断士による現地調査（目視・打診）
- ドローンによる屋根・高所の外観診断
- 部位ごとの劣化度を写真で整理します
- 報告書・見積もりに書くこと
- 部位ごとの劣化度と、対応の優先順位（いま／数年内／次回まとめて）
- 次回の大規模修繕の目安。調査・報告書の作成に費用はいただきません
※ 給排水設備・エレベーター等の設備工事は対応外です。建物外装まわりを専門としています。
06選定理由になる4つの事実
選んでいただく理由を、
先に揃えました。
自社職人による直接施工
多層下請けを挟みません。代表は塗装職人出身。グループには大手ハウスメーカーの下請けを専門としてきた株式会社吉田（塗装）、シーリング専門の株式会社Pシールがあり、専門職人が分業で施工します。だから、数量と単価の根拠にその場で答えられます。
塗装職人として現場から
2019年 イロドリ設立
集合住宅518棟の施工実績
アパート298棟・マンション220棟（自社サイト掲載実績）。10〜50戸の中小規模物件こそ、私たちの主戦場です。戸建742戸の塗装で磨いた仕上げ品質を、そのまま集合住宅に持ち込みます。
マンション 220棟
戸建 742戸
見積もりの読み方まで、公開しています
YouTube「外壁塗装大学いろどり」で86本・総再生80万回。塗装面積が業者ごとに違うカラクリ、塗料の期待耐用年数の実態、資材の値上げ事情まで、社長自身が実名で発信してきました。隠さないことが、私たちの営業方針です。
登録者 3,130人
公開 86本
最長10年のW保証と定期点検
メーカー保証×自社施工保証のダブル保証（最長10年）。引き渡し後は1年目に点検し、以後3・5・7・10年目まで定期点検。工事後の窓口がなくならないことも、御社の安心材料になるはずです。
3・5・7・10年目
定期点検を実施
07見積もりの中身
私たちの見積もりは、
そのまま「説明資料」になります。
「高いか安いか」の前に、「説明できるかどうか」。見積書は次の4点をセットにしてお渡しします。
実測と写真に基づく数量根拠
塗装面積は算出方法の違いで業者間に大きな差が出ます。私たちは実測データ・劣化箇所の写真と、見積もり項目を紐づけてお渡しします。「なぜこの数量なのか」に、御社が答えられる状態にします。
優先順位を分けた見積もり
「全部で数千万円」の一枚見積もりにはしません。オーナー様の資金計画に合わせて選べる形に分けます。
標準案＋長寿命案の2案提示
標準的な塗料の案に加え、高耐候塗料「一滴シリーズ」（メーカー公称の想定耐用年数 最大30年）を使った長寿命案を併記。塗り替え回数まで含めた長期コストで比較・説明ができます。
※耐用年数は建物の状態・立地・施工条件により変わります。
追加費用の条件を先に明記
下地補修など数量が確定しにくい項目は、単価と想定範囲・精算方法を見積もり時点で明記します。「工事が始まってから膨らむ」を、契約前の書面で防ぎます。
「なぜこの数量なのか」に、御社が答えられる状態で。
実測データ・劣化箇所の写真・図面を、見積もり項目と紐づけてお渡しします。オーナー様や管理組合様から根拠を問われた場面で、そのままご説明いただけます。
図面をお送りいただければ、現地調査の前に概算をお出しできます。
図面・外観写真から塗装面積を算定し、概算をご用意します（遠方可・訪問営業なし）。他社見積もりの数量が妥当かどうかの検討材料としてもお使いください。
08いま起きていること
業者選定に、
「説明責任」が問われる時代に。
2026年6月、マンション大規模修繕工事をめぐる談合について、公正取引委員会が施工会社など約40社に排除措置命令を出す方針と報じられました。管理組合・オーナー様の目は「なぜこの業者を選んだのか」に向かっています。
関東のマンション100棟超で価格調整が行われていたとされる
見積もり合わせや入札の際に、受注業者と金額が事前に調整されていたと報じられました。
公取委が施工会社等 約40社に排除措置命令の方針・課徴金は計約16億円の見通し
管理組合に助言する立場である設計コンサルタント2社の関与も認定されたと報じられ、業界の構造そのものが問われる事態となりました。
「相見積もりを取ってほしい」と言われる機会が増えている
専門家の多くが、選定プロセスの透明化と、独立した立場の施工会社を比較に加えることを自衛策として挙げています。
系列外の見積もりは、実は集めにくい
他社に「比較用の見積もりを」と頼むことは、コンプライアンス上とても慎重さが要る行為です。独立した立場で、辞退せずに最後まで見積もりを出す会社が必要になります。
説明に要るのは、数量の根拠です
塗装面積は算出方法の違いで業者間に大きな差が出ます。根拠が示されないままでは、オーナー様・組合様への説明が成り立ちません。
ご担当者の手間は、すでに限界
1人で複数棟。入居者対応、オーナー様への報告、月次の事務——そのうえ見積もりの取り寄せと説明資料づくりまで背負っています。
だから私たちは、御社の比較リストに加えていただく
「独立系の、説明できる1社」として、この窓口を開きました。
09費用と相場
相場観は、
公的資料と実例でご確認ください。
国土交通省「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」には、外壁改修の実例と修繕周期の目安が掲載されています。オーナー様への説明にもそのまま使える資料です。
| 実例（同ガイドブック掲載） | 規模 | 工事内容 | 工事費 |
|---|---|---|---|
| 築34年・RC造4階建 | 8戸／延床 約335㎡ | 外壁全体改修（屋上除く） | 700万円 |
| 築41年・RC造5階建 | 20戸／延床 約1,365㎡ | 外壁全体改修 | 1,800万円 |
| 築28年・木造2階建 | 12戸／延床 約266㎡ | 屋根・外壁・バルコニー防水 | 470万円 |
出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」。バーは新築時から40年を目安に表示。実際の費用・時期は建物の状態・仕様により変わります。
費用の考え方
現地調査・見積もり・概算のご相談は無料です。調査や説明資料の作成費は、工事をご発注いただいた場合の見積もりに含める形を基本としています。
価格が上がり続けている理由
塗料・養生材などの資材費と職人の労務費は、ここ数年上昇が続いています。値上げの背景も動画で公開していますので、オーナー様への説明の裏付けにお使いください。
時期の見極めもご相談ください
築年数と劣化状況によっては「今やるべきではない」という結論もあります。その場合は、無理に工事を勧めず、次に見るべき時期をお伝えします。
10外壁塗装大学いろどり
どんな会社かは、
動画を見ていただくのが早いです。
見積もりの内訳、相場、業界の値上げ事情——お客様に不利な話も含めて、代表の吉田が自分の顔と名前で解説しています。オーナー様への説明や社内の稟議に、動画ごとお使いください。
チャンネル：外壁塗装大学いろどり（数値は2026年8月時点）
11実績と体制
顔の見える職人チームが、
直接うかがいます。
写真はいずれも当社が実際に施工・診断した現場のものです。東京都西多摩を拠点に、あきる野本店・立川店の2拠点で東京・神奈川・埼玉・山梨へ対応しています。
関わる人が増えるほど、
伝言ゲームのように、施主の想いは薄まっていく。
12ご依頼の流れ
お問い合わせから、見積もり提出まで。
お問い合わせ
フォーム・LINE・お電話、届いたメッセージへのご返信、どれでも結構です。物件の概要だけお知らせください。図面や写真は後からで構いません。
現地調査 または 図面概算
現地調査の日程は御社のご都合に合わせます。まず温度感を知りたい場合は、図面からの概算だけでも承ります。
見積もり提出
数量根拠・写真・優先順位・2案比較をセットで提出。御社からオーナー様・組合様へ、そのままご説明いただけます。
ご判断は御社とオーナー様に
発注のご判断は御社・オーナー様の選定に委ねます。弊社施工に限定しない資料のご相談も可能です。
13よくあるご質問
ご発注前に、よく確認いただくこと。
オーナー様に直接営業される心配はありませんか？
管理物件が小規模でも対応してもらえますか？
台風や豪雨のあと、すぐ見てもらえますか？
入居中の工事でも大丈夫ですか？
入居者様への周知や近隣挨拶はどうなりますか？
LINEで現場写真を送ってもいいですか？
見積もりや現地調査に費用はかかりますか？
相見積もりの1社としての依頼でも構いませんか？
保証やアフター対応はどうなっていますか？
取引にあたって必要な書類は揃っていますか？
工期の目安はどのくらいですか？
14会社概要
イロドリ株式会社
- 会社名
- イロドリ株式会社
- 代表者
- 代表取締役 吉田 龍一（塗装職人出身） 動画で顔を見る →
- 設立
- 2008年 個人開業／2019年 イロドリ株式会社設立
- 資本金
- 300万円
- 所在地
- 〒190-0182 東京都西多摩郡日の出町大字平井2673-1
- 店舗
- あきる野本店・立川店
- 事業内容
- 外壁塗装・屋根塗装・防水工事・アパート／マンションの外装改修・建物診断
- 対応エリア
- 東京都・神奈川県・埼玉県・山梨県
- グループ
- 株式会社吉田（大手ハウスメーカー下請専門・塗装）／株式会社Pシール（シーリング専門）
- 連絡先
- TEL 042-843-6919
info@iro-dori.biz - WEB
- iro-dori.biz ／ YouTube 外壁塗装大学いろどり
あきる野本社（東京都西多摩郡日の出町）
「暮らしをもっとカラフルに。」——地域の建物を長持ちさせることが、私たちの仕事です。
15お問い合わせ
まずは1物件から、
お試しください。
いますぐの案件がなくても結構です。御社の業者リストに「1か所から頼める1社」として加えていただければ、それで十分です。
- オーナー様・管理組合様へ直接営業しません。窓口は常に御社です（ご希望があれば書面でお約束します）
- 営業目的のお電話はいたしません。雨漏りなど急ぎのご相談には、折り返しお電話でもご連絡します
- 現地調査・見積もり・図面からの概算・報告書の作成は無料です
- 相見積もりのご依頼を歓迎します。お取引先登録の書類一式（会社概要・施工実績・保険加入状況）もご用意しています
- フォームのほか、LINE・お電話・メール（info@iro-dori.biz）、または届いたメッセージへのご返信でも結構です
お問い合わせフォーム
所要1〜2分。ご相談内容の詳細は後からで結構です。